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Publié le: 26/03/2018 Modifié le: 26/03/2018

La réussite d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf repose sur trois points essentiels. Tout d’abord le rapport entre le coût d’achat et le montant des loyers qui détermine la viabilité du projet. Ne pas oublier non-plus la facilité d’exploitation du bien immobilier, en particulier lorsque l’on ne dispose pas de temps nécessaire pour s’en occuper. Enfin, il faut toujours garder en tête la possibilité de plus-value à la revente, ce qui est fortement dépendant de la qualité de l’ouvrage et de son emplacement.

 

 

Bien investir dans le neuf : le retour sur investissement

Prendre en compte le coût du financement

Le prêt-construction comporte des frais dont les plus importants sont les intérêts et la cotisation de l’assurance emprunteur. Il peut également y avoir des frais de dossier et l’on a obligatoirement la présence d’une caution ou d’une hypothèque. L’investisseur peut consulter chacun de ces coûts au sein de l’offre préalable de crédit remise par le prêteur potentiel. C’est le montant des mensualités qui est important, il convient de le comparer avec celui des loyers.

S’assurer que les loyers paieront les frais

Sur la durée, le loyer doit permettre de couvrir au moins le paiement des intérêts et de la prime d’assurance emprunteur. Dans certains cas, les revenus fonciers permettent même de payer une partie du capital. L’investisseur doit évaluer la valeur locative du bien immobilier convoité et la ramener au montant des mensualités qu’on lui propose.

Dans un bon investissement locatif neuf, l’effort personnel sur toute la durée des remboursements ne porte que sur le capital.

Rechercher le taux le plus bas, mais ce n’est pas tout

Souscrire un prêt construction avec un taux le plus bas possible est une bonne chose, mais ce n’est pas tout. Si l’investisseur a pour projet de revendre une fois le financement terminé ou même avant, il doit s’assurer de la levée des pénalités de remboursement anticipé à la date de mise en vente.

Choisir sa défiscalisation

Remise d’impôt contre plafonnement des loyers ?

Les particuliers bénéficient d’une remise d’impôt s’ils investissent dans de l’immobilier neuf, pour le louer avec un loyer plafonné pendant neuf ans. C’est la loi de défiscalisation Duflot, elle permet de réduire ses impôts jusqu’à 6 000 € par an en France métropolitaine. En revanche, l’investisseur est tenu de louer en respectant un plafond de loyer.

Calculer la rentabilité

Bien investir dans le neuf en défiscalisant, c’est avant tout se livrer à un calcul de deux scénarios. Le premier scénario prend en compte la remise d’impôt en loi Duflot et les loyers plafonnés. Le deuxième scénario détermine la rentabilité sans remise d’impôt, mais avec plafond de loyer.

Choisir sa stratégie d’exploitation

Exploiter le bien immobilier neuf par soi-même

Les investisseurs ont la possibilité d’exploiter le bien immobilier neuf par eux-mêmes. Ils devront ainsi rechercher des locataires, s’assurer de leur solvabilité, leur faire signer un bail sans ne rien oublier et s’assurer du bon paiement des loyers. Cette opération demande du temps au départ mais, est peu exigeante par la suite, surtout si l’on trouve les bons locataires.

Confier l’exploitation à des professionnels

Le fait de confier l’exploitation d’un bien immobilier à des professionnels permet un gain de temps. Dans cette configuration, l’investisseur mandate un tiers pour louer son investissement. En échange, le tiers perçoit une commission sur les loyers encaissés. Il s’agit donc de bien comparer le gain de temps avec le manque-à-gagner.

Choisir de louer meublé ou non-meublé

Investir dans de l’immobilier neuf non-meublé

L’investissement dans l’immobilier neuf non-meublé concerne la location pour résidence principale. Les avantages sont qu’il y a peu de travail de gestion à effectuer et qu’il n’y a pas lieu d’anticiper la dépréciation des meubles. Les revenus locatifs tirés de la location non-meublée bénéficient d’un abattement de 30 %.

Investir dans de l’immobilier neuf meublé

Les locations meublées prennent la forme de résidences de tourisme, de résidences étudiantes, d’établissements d’accueil pour personnes âgées dépendantes (EPHAD) ou encore de résidences d’affaires. Lorsqu’il s’agit d’une résidence de tourisme, certains programmes proposent aux investisseurs d’en profiter plusieurs jours par an.

La solution de la location meublée en LMNP ou LMP

L’investissement dans une résidence de services neuve via le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), soulage l’investisseur de toute tâche de gestion. Le bien immobilier neuf est confié à un exploitant qui verse un loyer mensuel fixe à l’investisseur. Le rendement est différent selon la société exploitante, il est donc important de comparer plusieurs offres. Les revenus locatifs tirés de la location non-meublée en LMNP bénéficient d’un abattement de 50 %, la TVA peut être récupérée et une remise d’impôt peut être accordée via le dispositif Censi-Bouvard.

Investir dans le neuf : la plus-value immobilière

Faire attention à la qualité des matériaux

Le choix de l’investissement immobilier neuf prend toute sa pertinence dans la qualité des matériaux utilisés. La qualité isolante permettra de conserver la valeur locative de l’appartement. La finition des équipements tels que les fenêtres, mais également la plomberie et l’installation électrique permettra au bien immobilier de conserver la progression de sa plus-value. L’attention portée au sérieux du promoteur et à la qualité de la construction est un élément clé dans une vision à long terme.

Bien choisir son emplacement

L’idéal est de choisir un programme immobilier neuf dans un secteur appelé à se développer. L’investisseur peut consulter les projets de développement des transports en commun à la mairie. Un logement gagne en valeur lorsque services et commerces se développent aux alentours. Lorsqu’un logement est construit dans une zone déjà développée, son prix ne peut qu’augmenter car les services et commerces en question sont déjà en place.

Se couvrir contre les loyers impayés

Choisir une assurance loyers impayés

Le non-paiement des loyers représente un faible pourcentage par rapport à la totalité des investissements immobiliers réussis. Cependant, le risque n’est jamais loin. Certains bailleurs préféreront souscrire une garantie loyers impayés afin de se protéger.

L’investissement en LMP ou LMNP : la tranquillité

Les particuliers souhaitant se tenir le plus loin possible des défauts de paiement apprécieront la solution du LMP ou LMNP. Pour obtenir ces très intéressants statuts fiscaux, il est nécessaire de mandater l’exploitation du bien immobilier à une société professionnelle. Les défauts de paiement sont quasiment absents, dû notamment à la mutualisation des risques.

 

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