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Publié le: 13/04/2018 Modifié le: 23/05/2018

Au préalable de tout achat immobilier neuf, la signature d’un contrat de réservation doit avoir lieu entre l’acheteur et le vendeur. L’objectif est d’engager le vendeur envers l’acheteur et de donner du temps à ce dernier pour trouver un financement. L’acheteur bénéficie notamment d’un droit de rétraction de sept jours ouvrables. En signant un contrat préliminaire, les deux parties s’engagent sur certains points, mais peuvent se désister au cas où certaines conditions ne sont pas remplies.

La signature du contrat de réservation

Par notaire ou sous seing privé

La signature du contrat de réservation immobilier peut se faire directement entre l’acheteur et le vendeur ou devant notaire. Dans la pratique, il est signé avec le promoteur ou l’agent immobilier. Lorsqu’un couple achète ensemble, leurs deux signatures sont obligatoires. Tous les professionnels de la construction recommandent aux futurs accédants à la propriété de porter le double du contrat de réservation à un notaire.

Le versement d’un dépôt de garantie

La plupart des promoteurs et des constructeurs demanderont le versement d’un dépôt de garantie aux acheteurs. Le montant de ce dépôt de garantie est  de 5 % maximum du prix de vente, s’il se passe moins d’un an entre la signature du contrat de réservation et celle de l’acte définitif de vente.

Un délai de rétractation de sept jours ouvrables

Une fois le contrat de réservation signé, les acheteurs bénéficient d’un délai de rétractation de sept jours ouvrables. Ils ont donc la possibilité de signer le contrat préliminaire sous seing privé, puis de le porter à leur notaire pour examen, avant l’expiration du délai. S’ils décident de se rétracter, il leur suffira d’envoyer une lettre recommandée avec avis de réception dans les temps.

Le contrat sera annulé et les acheteurs récupéreront leur dépôt de garantie.

Comment le contrat de réservation engage les acheteurs

Engagement à acheter si les conditions sont réunies

La plupart des contrats de réservation sont de type « promesse synallagmatique de vente », ce qui  engage aussi bien le vendeur que l’acheteur. Ainsi, l’acquéreur doit conclure la vente si les conditions telles que décrites au sein des différentes clauses du contrat sont remplies.

Engagement à acheter si le financement est obtenu

Une fois le contrat de réservation signé, les acheteurs doivent finaliser la vente s’ils obtiennent un prêt immobilier :

Cette obligation représente également une sécurité pour les acquéreurs. Ces derniers ne seront pas obligés d’acheter si les conditions d’emprunt qu’ils se voient octroyer sont défavorables.

Engagement à rechercher un financement immobilier

Les contrats préliminaires d’achat immobilier incluent une clause, donnant un certain délai aux acheteurs pour rechercher un prêt immobilier. Dans la pratique, les acheteurs demandent à un courtier ou au conseiller clientèle de leur agence bancaire d’envoyer un courrier au vendeur pour lui signifier qu’ils ont entamé les démarches.

Attention, si les démarches de recherche de financement ne débutent pas à temps, les acheteurs pourraient perdre leur dépôt de garantie au cas où ils ne trouveraient pas de prêt immobilier.

Comment le contrat de réservation engage le vendeur

Engagement à vendre le bien réservé

Le contrat de réservation engage le vendeur à effectivement vendre le bien immobilier promis à l’acheteur. Il ne pourra pas proposer le bien en question à d’autres acheteurs potentiels. Il devra vendre le logement tel que décrit au sein du contrat. Il n’est donc pas possible par la suite d’imposer aux acheteurs un changement de matériaux ou une révision des dimensions du logement.

Engagement de prix avec possibilité de hausse indexée

En signant le contrat de réservation avec l’acheteur, le vendeur s’engage à lui céder un logement à un prix déterminé. Dans le cadre d’une construction, le coût final peut être au maximum de 5 % supérieur au prix déterminé. Cependant, le vendeur n’a pas le droit d’augmenter le coût sans justificatif.

Le contrat préliminaire doit indiquer un index sur lequel la hausse sera basée. Généralement, il s’agit de l’index du coût de la construction de l’INSEE. Si aucune mention de révision du coût en fonction d’un index n’est précisée, le vendeur s’engage à ne pas augmenter son prix.

Engagement à vendre si les conditions sont réunies

Le contrat préliminaire engage le vendeur à effectivement vendre le bien réservé si les conditions sont réunies. Ces conditions sont généralement la réservation d’un certain nombre de lots avant de pouvoir démarrer la construction. Le vendeur s’engage à faire aboutir le projet si le nombre de réservations requis a été atteint.

Il est également prévu une date limite pour l’ouverture du chantier. Le vendeur s’engage à rembourser l’acheteur de son dépôt de garantie si les travaux n’ont pas débuté à la date prévue.

Le contenu du contrat de réservation

Identité des protagonistes

Le contrat préliminaire doit faire clairement apparaître l’identité des protagonistes :

Description du bien immobilier promis

Le contrat de réservation comprend une description complète du bien immobilier convoité. Son emplacement, les matériaux utilisés, les cotes internes et externes, la présence d’installation électrique et sanitaire, les raccordements au réseau électrique et au tout-à-l’égout, les plans d’architecte…

Description des droits de l’acheteur

Une mention doit rappeler à l’acheteur son droit de rétraction de sept jours ouvrables. Le contrat doit également mentionner si le vendeur bénéficie d’une garantie intrinsèque ou extrinsèque (à expliquer). En fonction de la nature de cette garantie, le barème des appels de fonds doit être clairement décrit.

Clauses suspensives du contrat préliminaire

Il est important qu’un contrat de réservation comprenne des clauses permettant aux acheteurs de se désister sans perdre leur dépôt de garantie, si certains événements se produisent ou ne se produisent pas. Par exemple, la vente pourrait être annulée en cas de décès de l’un des co-emprunteurs ou en cas de licenciement économique. La vente serait également cassée si les emprunteurs n’obtiennent pas le financement désiré.

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