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Réussir son investissement locatif

La clé de voûte d’un bon investissement locatif n’est pas uniquement le bon paiement des loyers, mais également la faculté de réduire ses impôts. À ce propos, la loi Duflot sur la défiscalisation immobilière permet de réduire jusqu’à 6 000 € d’impôts par an pendant neuf ans. En échange, l’investisseur doit proposer des loyers attractifs à un panel de la population fortement demandeur de ce type de logements. La loi Duflot permet donc un accompagnement complet de l’investisseur.

Réussir un investissement locatif grâce à la loi Duflot

Être certain d’arriver à louer

La loi Duflot permet aux particuliers de bénéficier d’une remise d’impôt, uniquement sur des logements situés dans certaines zones géographiques où la demande est supérieure à l’offre. En contrepartie, les loyers sont plafonnés de manière à se situer en dessous des prix du marché.

L’investisseur propose donc un logement neuf, c’est-à-dire présentant des qualités d’isolation thermique et de confort de vie supérieures, pour des loyers inférieurs. Cette disposition assure l’investisseur de trouver des locataires.

Être certain du retour sur  son investissement

Si le plafonnement des loyers en loi Duflot peut faire peur à certains, qu’ils se rassurent car la remise d’impôt vient largement compenser ce manque à gagner. Un simple calcul permet de prouver que dans le pire des scénarios, l’investisseur n’aura qu’à payer le capital de sa poche, les intérêts et les primes d’assurance emprunteur seront couvertes par les loyers et les remises d’impôts.

Être certain de la qualité du bâtiment à la revente

Si les investisseurs choisissent la défiscalisation Duflot, ils seront tenus de continuer à louer pendant neuf ans. À l’issue de ces neuf ans, ils seront libres de revendre le logement avec plus-value. L’intérêt de choisir la construction neuve et que celle-ci présentera plus de valeur à la revente qu’une habitation ancienne. Les accédants à la propriété sont particulièrement intéressés par les performances énergétiques des logements neufs, diminuant fortement leurs frais de chauffage et de production d’eau chaude.

Il est plus facile de revendre un appartement présentant le label d’isolation RT 2012, ce qui est le cas pour tous les logements neufs.

Réussir un investissement locatif : le calcul

Déterminer le coût total de l’investissement

Pour déterminer le montant d’un investissement locatif, il suffit de prendre l’offre préalable de crédit et d’ajouter le montant du capital au coût du crédit et à l’apport personnel, s’il y en a.

Montant de l’investissement = capital emprunté + coût du crédit (intérêts et assurances) + apport personnel.

Déterminer le montant des loyers

Pour déterminer le montant des loyers encaissés, il suffit de multiplier un loyer par le nombre de mensualités du prêt.

En zone B1 (Grenoble, La Tronche, Seyssins, Fontaine et autres agglomérations de plus de 250 000 habitants), le prix du loyer Duflot est de 9,88 €/m².

En zone B2, qui représente les agglomérations de moins de 250 000 habitants et de plus de 50 000 habitants, le prix du loyer Duflot est de 8,59 €/m².

Loyers encaissés = 1 loyer x par le nombre de mensualités du prêt.

Déterminer le montant de la remise d’impôt Duflot

Pour déterminer le montant de la remise d’impôt Duflot, il suffit de multiplier le prix du logement neuf TTC par 18 %. Notons que la défiscalisation ne s’applique pas au-delà de 300 000 €, et, n’est valable que pour deux logements par an et sera répartie sur 9 ans.

Remise d’impôt = prix d’achat du logement x 18 %.

Déterminer l’effort financier réel

L’effort financier réel est ce que l’investisseur devra réellement payer de ses propres deniers. Pour le déterminer, il suffit de retrancher la somme des loyers encaissés et la remise d’impôt au coût de l’investissement.

Effort financier réel = coût de l’investissement - montant des loyers encaissés - montant de la remise d’impôt.

En se livrant à ce calcul, on s’aperçoit souvent que l’effort financier réel est inférieur au prix du bien immobilier.

En supplément, il est possible d’abaisser encore plus son imposition grâce au déficit foncier.

Réussir son investissement locatif grâce au déficit foncier

Un investissement immobilier en loi Duflot peut donner lieu à un déficit foncier. Lorsque l’investisseur choisit une imposition au régime du réel simplifié, il a la possibilité de déduire toutes les charges des loyers encaissés. Or, les frais de notaire étant déductibles, la première année l’investisseur déclarera plus de dépenses que de recettes locatives. Ce déficit sera reporté sur sa base de revenus imposables, dans une certaine mesure.

Le choix des locataires dans un investissement Duflot

Le barème de revenus de la loi Duflot

En contrepartie de la remise d’impôt, l’investisseur doit non-seulement louer à loyers plafonnés, mais en plus il doit s’adresser à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain niveau.

Nombre de personnes destinées à occuper le logement

Revenu Fiscal d’il y a deux ans

 (année N -2)

ZONE B1

ZONE B2

Célibataire

29 751 €

26 776 €

Couple

39 731 €

35 757 €

Personne seule ou couple, 1 personne à charge

47 780 €

43 002 €

Personne seule ou couple, 2 personnes à charge

57 681 €

51 913 €

Personne seule ou couple, 3 personnes à charge

67 854 €

61 069 €

Personne seule ou couple, 4 personnes à charge

76 472 €

68 824 €

Par personne supplémentaire à charge

+ 8 531 €

+ 7 677 €

Le choix des locataires doit avant tout se faire en fonction des revenus des occupants.

Le libre choix de l’investisseur

Une fois les locataires potentiels triés sur le volet en fonction de leurs revenus, l’investisseur est libre de choisir avec qui signer un bail. Il peut se baser sur des critères professionnels (travail en CDI) ou des critères d’âge (louer uniquement à des retraités).

Réussir son investissement locatif grâce à la gestion déléguée

La solution de déléguer la gestion d’un bien immobilier à des professionnels permet de se lever de tout souci de contrôle. Via un contrat réglementé, une agence immobilière prendra en main la recherche de locataires en fonction des critères de la loi Duflot et s’occupera elle-même de la visite des lieux. La plupart de ces professionnels incluent dans leur prestation une assurance loyers impayés à tarifs négociés.

Les intérêts intercalaires

Lorsque l’on achète de l’immobilier neuf pour habiter ou pour investir, il est nécessaire de retarder le paiement des mensualités à la remise des clés. Ce n’est qu’à cette date que l’investisseur pourra encaisser des revenus locatifs pour compenser ses échéances. A cette date, l’accédant à la propriété n’aura plus à supporter son ancien loyer. […]

L assurance dommage-ouvrage et les garanties contractuelles

Lorsque l’on achète un logement neuf, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement et quel que soit le type de contrat, le vendeur doit être titulaire d’une assurance dommages-ouvrage. L’objectif est d’indemniser les propriétaires pour toutes réparations rendues nécessaires par des malfaçons, jusqu’à 10 ans après la remise des clés. Une assurance dommages-ouvrage inclut des […]

Faut-il souscrire une assurance loyers impayés ?

La réussite d’un investissement immobilier locatif repose sur le bon encaissement des loyers. Le défaut de paiement d’un locataire peut être dramatique, c’est l’argument en faveur de l’assurance loyers impayés. Cependant il faut bien reconnaître que les défauts de paiement sont rares, surtout si l’on prend soin de choisir son locataire. Une autre parade consiste […]

Le contrat de réservation ou contrat préliminaire

Au préalable de tout achat immobilier neuf, la signature d’un contrat de réservation doit avoir lieu entre l’acheteur et le vendeur. L’objectif est d’engager le vendeur envers l’acheteur et de donner du temps à ce dernier pour trouver un financement. L’acheteur bénéficie notamment d’un droit de rétraction de sept jours ouvrables. En signant un contrat […]

Louer son logement neuf

L’investissement immobilier dans un logement neuf présente beaucoup d’avantages. En premier lieu, le propriétaire s’assure de n’avoir aucun travaux de rénovation à entreprendre. De plus, il est plus facile de trouver des locataires pour des ensembles immobiliers neufs car ils sont conscients de la faible consommation énergétique et de la qualité de construction. La possibilité […]

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